Издание Forbes опубликовало историю создания и развития стартапа WeWork, который сдаёт рабочее пространство стартапам и предпринимателям. VC приводит адаптированный перевод заметки.
Бизнес-модель WeWork, о которой Нейман рассказал Закерману, заключается в следующем: стартап арендует офисное пространство по сниженной цене (как правило, один или два этажа в крупном офисном здании), разбивает его на небольшие зоны и «пересдаёт» стартапам — позволяет им работать в арендованном пространстве за ежемесячную плату.
В каждом из коворкингов WeWork есть отдельные пространства для работы команд, зоны отдыха, кофе-пойнты. В некоторые из рабочих пространств даже стоит очередь на работу на несколько месяцев вперёд.
Как полагает Закерман, успеху WeWork отчасти поспособствовал дух арендаторов — «Они не похожи на тех, кто снимает рабочие пространства в центре Нью-Йорка. Это стартаперы, и они нуждаются не только в рабочем месте, но и в соседях — лучше всего, чтобы те также оказались молодыми проектами. Они подпитывают друг друга. Адаму удалось прочувствовать новую культуру».
Атмосфера в рабочих пространствах WeWork, считает Forbes, действительно особенная. Каждую неделю здесь проходят вечеринки, на которых стартаперы могут пообщаться друг с другом и найти новых партнёров или сотрудников. Иногда в коворкингах устраиваются неофициальные «демо-дни», куда приглашаются партнёры WeWork — среди них, например, крупное рекламное агентство Wieden + Kennedy и холдинг PepsiCo.
Старая модель офисного пространства мертва.
— Гэри Мендэл, основатель маркетингового сервиса Yopine и клиент WeWork
Бизнес WeWork приглянулся и представителям местных властей. Так, новый мэр Бостона Мартин Уолш провёл одно из своих первых публичных выступлений после вступления в должность в рабочем пространстве WeWork. Мэр Чикаго Рам Эмануэль лично встречался с Адамом Нейманом, чтобы рассказать тому о планах трансформации инфраструктуры города — руководитель города надеялся сделать среду более дружелюбной к стартаперам и молодым специалистам.
Оба сооснователя WeWork — Адам Нейман и Мигель МакКелви — сами интервьюируют каждого нового сотрудника стартапа, чтобы убедиться, что тот понимает идеологию проекта.
И Нейман, и МакКелви росли без отцов. Адам Нейман — бывший офицер военно-морского флота Израиля. Его мать — врач. В детстве Нейман и его семья (мать и сестра) переехали из Индианополиса, США в Израиль. Там, закончив школу и университет, Адам Нейман поступил в армию — и прослужил на флоте пять лет.
МакКелви вырос в Юджине, штат Орегон. Он жил в коммуне, состоявшей из пяти матерей-одиночек и шести детей. В WeWork работает одна из его «сестёр» — Чиа О’Киф. Девушка занимает должность руководителя направления инноваций. О своём детстве О’Киф говорит: «Мы жили в бедности, но мы никогда не знали об этом». В школе будущему предпринимателю, по его собственным словам, было слишком легко и скучно учиться. В университете он запустил собственный интернет-сервис, но на это же время пришёлся и «бум доткомов», за которым последовало падение рынка. МакКелви закончил университет и устроился на работу архитектором.
Сестра Адама Неймана Ади Нейман тем временем завоевала титул Miss Teen Israel и уехала в США продолжать свою карьеру модели. Адам последовал за ней. В следующие шесть лет он был финансовым агентом своей сестры. В то же время Нейман обучался бизнесу, посещал различные курсы и пытался запустить собственное дело — одно время он занимался продажей детских комбинезонов с вшитыми в них «наколенниками», а позднее открыл онлайн-магазин детской одежды для людей с достатком.
Будущие сооснователи WeWork познакомились на вечеринке. Нейман договорился с МакКелви, что тот спроектирует для него новый офис. Позднее между будущими стартаперами завязалась дружба. В январе 2008 года Адаму Нейману пришлось начать сдавать рабочее место в своём офисе, чтобы сократить расходы. Тогда предприниматели впервые задумались о том, чтобы запустить собственный проект.
Спустя несколько недель хозяин квартиры, которую снимал Нейман, показал тому пустое здание, которое он только что приобрёл, и поделился с ним своими планами о сдаче помещений под офисный пространства. Он собирался работать по традиционной модели — предлагать определённую площадь за определённую цену.
Адам Нейман сразу же предложил арендатору сдать один из этажей ему. Ему пришла идея разбить его на небольшие пространства и сдавать каждое за фиксированную цену. Своей идеей Нейман поделился с МакКелви.
Уже на следующий день, по словам редакции Forbes, МакКелви представил примерный план будущего пространства. Кроме того, он придумал название (Green Desk), логотип и продумал, как будет выглядеть сайт проекта. Предполагалось, что помещение будет оформлено в эко-стиле, а клиенты смогут не только работать, но и свободно пить кофе.
Владелец здания согласился, но с одним условием: будущие предприниматели должны были арендовать всё здание и поступить подобным образом с каждым этажом в нём.
Нейман продолжал развивать свой основной бизнес — продажу детских товаров, — а МакКелви ушёл с работы, чтобы заняться оформлением рабочего пространства. В этом ему помогала жена Неймана, Ребекка Пэлтроу (двоюродная сестра известной актрисы). Офис был почти готов к сдаче клиентам, но тут наступил кризис 2008 года, экономика страны, как пишет Forbes, рухнула.
Владелец здания сказал: «Я не сержусь на вас, ребята, но этому бизнесу конец. Никто не будет арендовать офис в условиях экономического упадка».
«Всё случилось ровно наоборот». Офисное пространство заполнилось клиентами. Green Desk, отмечает Forbes, не был похож на WeWork — в нём не было общих открытых пространств, не было специальных комнат для программирования, о которых мечтали создатели. Чтобы достичь мировой узнаваемости, полагали они, нужно было вложить больше средств в проектирование рабочих пространств, в обеспечение клиентов различными бонусами.
Все средства, которые стартаперы получили от арендатора, они сразу же направили на аренду нового помещения. Адам Нейман купил своим израильским друзьям билеты в Нью-Йорк. Две недели они работали над оформлением нового рабочего пространства. «Они думали, что летят отдыхать, а в итоге работали круглые сутки», — рассказывает Нейман изданию Forbes. В феврале 2009 года Нейман и МакКелви запустили WeWork. Уже через год, в феврале 2010 года, стартап получил первую прибыль.
Как пишет Forbes, некоторые из инвесторов проекта обеспокоены тем фактом, что во время упадка на рынке недвижимости некоторые из арендаторов могут отказаться от работы с WeWork. Сам Адам Нейман уверен, что спрос на подобные рабочие пространства только растёт с падением рынка — в этом он убедился, запустив на волне кризиса Green Desk.
WeWork развивает собственный бизнес: руководство поняло, что получать деньги можно не только за аренду пространства. Компания заключила несколько значимых партнёрств, которые позволяют ей, например, продавать своим клиентам медицинскую страховку со скидкой.
Мечта одного из основателей проекта, Мигеля МакКелви, — открыть несколько некоммерческих рабочих пространств WeWork в развивающихся странах, чтобы стимулировать экономический рост. Нейман же жаждет поговорить с Элоном Маском о его плане переселения на Марс.
Wework что это такое
Рабочее пространство, большое международное сообщество и услуги для предпринимателей
Рабочее пространство, большое международное сообщество и услуги для предпринимателей
Рабочее пространство
В наших офисных центрах есть отдельные офисы вместимостью от 1 до 100 и более человек со стеклянными перегородками. Такая планировка обеспечивает конфиденциальность с сохранением обзора и естественного освещения. Зоны общего доступа обладают уникальной атмосферой, способной вдохновить вашу команду и посетителей, с которыми вы встречаетесь в наших офисных центрах.
Услуги
Проводная сеть (Ethernet) и Wi-Fi во всех офисах WeWork.
В зонах общего пользования WeWork имеются столы, стулья, настольные лампы и закрываемые на ключ шкафы для личных вещей.
На каждом этаже офисного центра WeWork имеется минимум одно многофункциональное устройство (копир/сканер/принтер).
Бесплатный свежеобжаренный кофе, чай и фруктовая вода — в каждом офисном центре WeWork.
Наши менеджеры находятся в офисных центрах с 9:00 до 17:00 с понедельника по пятницу.
Чтобы вы могли делать личные звонки, на каждом этаже есть специальные телефонные будки.
Сообщество
Наше сообщество имеет неограниченные возможности: вы можете в режиме реального времени получать отзывы о своем продукте, запрашивать рекомендации касательно поставщика услуг или просто выпить с коллегами освежающий напиток после работы.
Общайтесь, учитесь и развивайтесь
Мероприятия — важнейшая часть жизни WeWork. Мы проводим регулярные рабочие встречи с венчурными компаниями и отраслевыми экспертами и, в то же время, можем организовать сырную вечеринку. Мы знаем, как работать и как отдыхать! Для формирования и поддержания сильного корпоративного духа каждый день у нас будут профессиональные и культурно-развлекательные мероприятия. Принять приглашение на любое из них можно во внутренней сети резидентов или в приложении WeWork.
Мероприятия WeWork
Получайте полезную информацию, советы и рекомендации от других резидентов прямо во время обеда.
Индивидуальные встречи с инвесторами и ведущими предпринимателями.
Расширьте свой список профессиональных контактов на сотнях мероприятий WeWork.
Занятия для обретения спокойствия — от медитации до кикбоксинга
Ежегодное выездное мероприятие для резидентов и сотрудников в горах Адирондак
Будем расширять сообщество
Приложение для внутренней сети WeWork
Получайте новости от других резидентов WeWork и объявления от комьюнити менеджеров вашего офисного центра.
Бронируйте переговорные комнаты и рабочие пространства в любом офисном центре с помощью кредитов.
Узнавайте о мероприятиях в вашем офисном центре WeWork или поблизости и принимайте приглашения на них.
Публикуйте или отвечайте на объявления о вакансиях и находите работу в нашей сети.
Услуги
Our goal is to support our community however we can. When you’re a smaller team facing a certain level of risk, it can be difficult to get a good rate from service providers. We understood that, and went to our partners to negotiate rates on behalf of our entire global community. That means the second your team joins WeWork, you get to take advantage of lower costs on things like healthcare and HR solutions from TriNet, money-saving benefits on payment processing with Chase, and shipping discounts with UPS.
«Падший Адам»
Фото: Michael Kovac/Getty Images for WeWork
Миллиардер из кибуца
Адам Нейман родился в Израиле в 1979 году. Когда ему было 7, родители развелись, и остаток детства мальчик провел без отца. Из-за тяжелой дислексии он не умел читать и писать до 3 класса.
Семья Адама жила в постоянных переездах — к 20 годам он успел пожить в 13 разных местах: от кибуца (сельхозкоммуны) близ сектора Газа до Индианаполиса (США). В юности Нейман увлекался виндсерфингом и отучился в израильской Военно-морской академии, после чего 5 лет служил во флоте офицером. Демобилизовавшись, в 2002 году он вновь переехал из Израиля в США — на этот раз в Нью-Йорк, где уже строила карьеру профессиональной модели его младшая сестра, обладательница титула «Мисс Израиль» среди подростков. Заручившись финансовой поддержкой бабушки, Адам поступил в нью-йоркский бизнес-колледж имени Баруха.
Осев в мегаполисе, Нейман долго не мог привыкнуть к замкнутости и отстраненности городских жителей. В отличие от тесных израильских общин, в которых он провел большую часть жизни, здесь не было принято общаться с соседями, — никто даже не здоровался в лифте. Это вызывало у Адама сильный эмоциональный дискомфорт, из-за чего он даже завел спор с сестрой, кто за месяц заведет больше друзей среди жильцов их дома.
Нейману не удалось обойти в таком состязании девушку с модельной внешностью, однако именно в то время у него родилась первая бизнес-идея. Заключалась она в сдаче в аренду жилья по принципу коммунального проживания — по сути, это был прототип будущего WeWork.
Бизнес на ползунках
Адам составил бизнес-план и подал его на конкурс в своем колледже. Из пяти этапов отбора задумка не прошла дальше первого. Профессора не поверили, что хоть кто-то в здравом уме согласится инвестировать в столь странную затею, которая, к тому же, отдавала идеологией коммунизма.
Но Нейман не опустил руки и вскоре родил новую бизнес-идею: выпуск женской обуви со складными каблуками (на это его вдохновили жалобы сестры, ходившей по городу на шпильках). Этот проект тоже оказался мертворожденным, зато следующий дошел уже до стадии производства. Адам придумал выпускать младенческие ползунки со вшитыми наколенниками — под слоганом «Если они не могут сказать вам об этом, еще не значит, что они не страдают». Но в продажу продукт не пошел: первую же партию пришлось забраковать, поскольку китайский производитель ошибся с размерами и нарушил пропорции.
Случайное озарение
В начале 2008 года по совету Мигеля Адам перенес свой офис в то же здание, где находилось архитектурное бюро его нового друга. Чтобы хоть как-то сэкономить на расходах, он стал сдавать часть арендуемой площади в субаренду. К удивлению Неймана, желающих снять у него кусочек офисного пространства оказалось хоть отбавляй.
Коммуны для миллениалов
Успех своего предприятия Нейман связывал с финансовым кризисом: «Появилось много пустующих зданий и людей, которые ушли во фриланс или пытались открыть собственные компании, — я всего лишь нашел способ совместить одно с другим». Популярность коворкингов только начинала набирать обороты — и WeWork оказалась во главе этого тренда.
Площадки компании мало походили на обычные офисы и отличались большим разнообразием — были как светлые открытые пространства, так и уютные, почти интимные закутки. Дизайнерские интерьеры, удобная и функциональная мебель, продуманные зоны для рекреации — все это делало коворкинги WeWork не менее комфортными, чем знаменитые офисы Кремниевой долины.
А еще по задумке основателей компании за всем этим стояла целая идеология. Рабочие пространства WeWork должны были не только понравиться миллениалам и повысить их производительность, но и объединить их, наподобие тех же кибуцев. Адам и Мигель хотели, чтобы резиденты их коворкингов мотивировали и поддерживали друг друга, делились идеями, росли и развивались вместе. Поэтому во всех своих рабочих пространствах компания отводила места для лекций, тренингов и семинаров, во время которых арендаторы могли бы обмениваться опытом и идеями. Со временем некоторые коворкинги WeWork выросли в настоящие бизнес-инкубаторы, а еще компания запустила собственное приложение для общения между резидентами.
Все это идеально укладывалось в модель стартап-индустрии, вызывало восторги сообщества молодых технологических специалистов и потому пользовалось интересом инвесторов. Основатели компании привлекали крупные суммы от именитых игроков, пускали их на долгосрочную аренду огромных площадей в крупнейших городах, начиняли целые здания самыми свежими дизайнерскими изысками и сдавали помесячно буквально каждый квадратный метр.
Вселенная We
Сегодня у компании, согласно ее сайту, 837 коворкинг-центров, 12,5 тыс. сотрудников и 466 тыс. клиентов в 125 городах по всему миру. Рабочие столы и отдельные офисы у нее арендуют не только фрилансеры и маленькие бизнесы, но и гиганты вроде Microsoft. Более того, корпорации нанимают WeWork для обустройства собственных офисных пространств и даже передают их ей в управление. Так, компания Неймана управляет зданием IBM в Гринвич-Вилладж, берлинским офисом Airbnb и бостонским — Amazon.
Компания поставила перед собой амбициозную цель — стать лидирующим оператором на рынке не только коворкингов, но и всех офисных пространств мира. «В Токио их миллиард. В Нью-Йорке — 400 млн. В Канзас-Сити — 50 млн. Я изучал этот вопрос: офисы есть во всех городах», — гиперболизировал в 2017 году директор по развитию WeWork Дэвид Фейно. Его слова напрямую вытекали из пафосной риторики основателя компании: Нейман любил повторять, что меняет мир и вскоре станет первым триллионером (как-то он даже заявил, что готов баллотироваться в президенты планеты).
Медленный выход: Как WeWork открывает коворкинги в России Сколько будет стоить место в легендарном опенспейсе с пивом и кому оно будет нужно
WeWork — популярная сеть коворкингов: они работают в 103 городах от Нью-Йорка до Хошимина. Основная аудитория — крупные компании, стартаперы, предприниматели, программисты, дизайнеры. Миссия — «Создать мир, в котором можно жить, а не зарабатывать на жизнь». С 2017 года идут разговоры о том, что WeWork приходит в Россию. Его коворкинги должны открыться летом сразу в трех местах Москвы: в деловом квартале «Красная роза», в галерее «Якиманка 26» и в бизнес-центре «Белая площадь».
The Village встретился с Михаилом Коноплевым, управляющим директором WeWork в Центральной и Восточной Европе, и выяснил, что особенного компания предлагает своим резидентам и будут ли ее коворкинги востребованы в Москве.
Другой коворкинг
В 2010 году американец Адам Ньюман и израильтянин Мигель Маккельви открыли первый воркспейс WeWork в Нью-Йорке. Бизнес-модель была проста: компания арендует офисное пространство по сниженной цене, разбивает его на зоны, делает ремонт с однотипным, но приятным дизайном, строит бар и сдает все это фирмам или фрилансерам за ежемесячную плату.
«Eсли компания сама себе арендует офис в той же локации, в которой находится WeWork, то это выходит где-то на 10–20 % дороже», — говорит Михаил. В августе 2017 года WeWork получил 4,4 миллиарда долларов венчурных инвестиций от компании SoftBank, оценившей бизнес в 20 миллиардов.
Резидентам выделяют не только стол, стул и интернет. В коворкингах круглосуточно доступны фруктовая вода, закуски, свежеобжаренный кофе, принтеры, стойка для велосипедов, закрытые телефонные будки, ежедневная уборка, круглосуточный доступ в здание и обработка почты и посылок. А еще там бесплатно наливают пиво: после тяжелого дня в WeWork объявляют пивной час.
«Сейчас в России думают, что опенспейс — это когда стоят 20 столов, где фрилансеры работают. Но у нас все на совершенно другом уровне. Наша типичная локация — несколько этажей, а это порой десятки тысяч квадратных метров», — рассказывает Михаил. По его словам, оформлением московских точек сети занимается внутренняя дизайн-команда из Лондона.
Узкие коридоры и объединяющие завтраки
Резиденты WeWork могут путешествовать и работать в привычном месте. Можно приехать на пару месяцев в Тель-Авив, потом в Лондон, затем в Нью-Йорк и Шанхай — и везде тебя будет ждать коворкинги с привычным набором услуг и атмосферой.
WeWork активно сотрудничает с другими компаниями. Например, два года назад купила школу программирования Flatiron School. Она быстро обучает кодингу новичков и гарантирует им трудоустройство. Если люди не находят работу, то компания возвращают плату за обучение. Все резиденты WeWork получают скидку на обучение. «В России мы тоже надеемся делать партнерства, но наш самый большой приоритет — успешно запуститься и создать у первых резидентов хороший опыт», — говорит Михаил. По его словам, у компании уже много запросов на партнерство от банков, спортивных клубов и ресторанов.
У успеха компании есть еще одна причина: WeWork активно борется с одиночеством жителей мегаполиса. Креативный директор компании Джастин Капуко говорит, что коридор в локации может быть очень узким, чтобы люди проходили почти вплотную друг к другу — это, по мнению создателей компании, способствует коммуникации.
По понедельникам проходит завтрак Thank God It’s Monday, на котором резиденты тоже могут пообщаться. «В средней локации работает тысяча человек, и буквально через пару месяцев они все друг друга знают», — говорит Михаил. По подсчетам WeWork, 70 % резидентов взаимодействуют друг с другом тем или иным способом, а 50 % из них делают бизнес друг с другом. «Это сила комьюнити. В типичном же бизнес-центре вы даже не знаете, кто сидит в соседнем офисе», — рассказывает Михаил. Россиян планируют познакомить с резидентами по всему миру с помощью мобильных приложений и совместных ивентов.
Кто там работает
Порядка 30 % резидентов WeWork — крупные компании, 40 % — компании среднего размера и 20–30 % — начинающие стартапы и фрилансеры. Михаил считает, что маркетинговые, консалтинговые финансовые и IT-компании могут пересадить своих сотрудников в коворкинги WeWork. С кем-то, по его словам, уже есть договоренности, но точный список резидентов не разглашается.
По его подсчетам, каждая третья американская компания из списка Fortune 500 является резидентом WeWork, а 40 % этих компаний имеют офис в России. «Они точно в какой-то момент будут нашими резидентами, мы получаем много запросов и уже начинаем с ними переговоры, хотя локация еще не открыта», — говорит Михаил.
Для стартапов у WeWork есть отдельная программа, которая называется WeWork Labs. Это что-то вроде бизнес-акселератора: cтартапы платят за рабочие места по сниженной ставке, а WeWork строит им экосистему. Помимо обычных преимуществ, WeWork дает стартапам менторов, помогает подать заявку на инкубатор или акселератор и содействует в поиске инвесторов. В обмен WeWork не получает от стартапов никакой выгоды, кроме платы за рабочие места: «WeWork сам когда-то был стартапом, поэтому мы считаем, что должны поддерживать стартапы и помогать им стать большими. Любой, у кого есть идея, может подать заявку на присоединение к нам».
Выход в Россию
При выборе города WeWork отталкивается от двух параметров. Первый — размер рынка и возможность построить бизнес на нем. Второй — спрос со стороны нынешних и потенциальных резидентов. Так, на коворкинг в России был большой спрос у резидентов из Европы и Азии.
О планах открытия WeWork «РБК» писал еще в 2017 году. «Задержка связана с тем, что мы сначала долго приглядывались, потом хотели использовать один подход инвестиций (раскрыть подробнее не могу — наш внутренний процесс), а потом его немного переструктурировали. В середине лета запустятся три площадки», — уверяет Михаил. Коворкинги откроются в деловом квартале «Красная роза», в галерее «Якиманка 26» и в бизнес-центре «Белая площадь».
«Стоимость места мы сейчас формируем, скоро она будет на сайте. Ставки будут варьироваться от локации к локации. В более удаленных от метро местах ставки будут ниже. В среднем рабочее место в отдельном офисе будет стоить от 30 тысяч рублей в месяц. Hot desk, то есть возможность сидеть в опенспейсе и пользоваться всеми сервисами — 15 тысяч. Если вы фрилансер, то можете взять себе dedicated desk — закрепленное место в опенспейсе, где-то 25 тысяч в месяц», — рассказывает Михаил.
Перспективы в Москве
«Предстоящий выход на московский рынок WeWork мы расцениваем как важное событие, — говорит генеральный директор агентства коммерческой недвижимости S.A. Ricci Александр Морозов. — Для многих собственников это хороший арендатор, который задаст высокий стандарт и поможет развитию отечественного рынка коворкингов».
По словам Морозова, отдельно коворкинги в Москве сейчас никто не строит. Чаще всего компания-оператор арендует в торговом или бизнес-центре площадь от 500 до 2 тысяч квадратных метров и создает там от 50 до 200 рабочих мест. «Для собственников бизнес-центров такой арендатор интересен, потому что он способен арендовать сравнительно большую площадь по хорошей цене», — говорит Морозов.
Он считает, что московский рынок пока не насыщен качественными коворкингами в хороших бизнес-центрах класса А и В+ в удобных центральных локациях. Таких площадей в Москве сейчас не менее 600 тысяч квадратных метров. «Ситуация очень удобная для развития коворкинга: низкие ставки аренды на офисы, широкий выбор офисных площадей, распространение фриланса и стартапов», — говорит директор агентства. Он предполагает, что через пять лет в Москве будет работать несколько коворкинговых сетей, включая международные, разной классности и ценового уровня.