Что такое накопительный счет
Часто вместе с дебетовыми картами банки предлагают накопительные счета. Рассказываем, что это такое, кому они будут полезны и какие у них недостатки.
Что такое накопительный счет
Это вариант вклада до востребования — депозит с возможностью внесения и снятия денег. Банк ежемесячно начисляет проценты на остаток, даже если вы снимали средства.
Депозит для накоплений часто бывает текущим, к которому привязана карта. Например, в Тинькофф-банке счет дебетовой карты одновременно накопительный. Вы пользуетесь картой, а деньги, которые там лежат, приносят вам доход.
Чем отличается от других вкладов
Главное отличие — нет ограничений на пользование деньгами: их можно снимать и вносить в любое время без штрафов и комиссий. У накопительного счета нет минимальной суммы для открытия, в отличие от обычного депозита. Соблюдать минимальный неснижаемый остаток тоже необязательно. В этих случаях банки не всегда начисляют доход, но сам счет остается. Даже если заберете все деньги, потом его можно снова пополнить. С обычным вкладом так нельзя: если снимете всю сумму, он закроется.
Кому и зачем нужен
Депозит для накоплений подходит в случаях, когда вы располагаете деньгами, но не готовы к долгосрочным вложениям:
Доходность по накопительному счету
Доходность зависит от процентной ставки и метода подсчета процентов. Процентные ставки выше, чем по обычным вкладам до востребования, но немного ниже, чем по срочным депозитам. Банк может начислять проценты на среднемесячный или минимальный остаток.
Проценты на среднемесячный остаток означают, что банк считает среднюю сумму на вашем депозите и начисляет доходность на нее.
Проценты на минимальный остаток — это когда их начисляют на минимальную сумму, которая оставалась у вас в течение месяца.
Поэтому лучше не снимать деньги без необходимости.
В чем опасность накопительных счетов
Деньги на них более уязвимы, чем на обычных депозитах, а доходность можно не получить, если не знать все условия.
Уязвимость. Когда открытый накопительный счет подключен к карте, доступ к этой карте — доступ к вашим накоплениям. Преступнику не нужно идти в отделение, звонить в банк или подтверждать операции смс-кодом — достаточно завладеть картой и знать пин.
Условия начисления процентов. Банки задают разные условия, без которых не станут начислять проценты. Один банк требует поддерживать минимальный остаток в течение всего периода, другой — совершить покупки по карте, третий — сделать эту карту зарплатной. При невыполнении условий счет не закроется, но дохода по нему не будет. Например, Тинькофф-банк начисляет 6% на среднемесячный остаток по дебетовой карте, если картой оплачены покупки на 3000 рублей в месяц.
Если банк начисляет проценты на минимальный остаток, тоже можно лишиться доходности.
Можно ли пользоваться накопительным счетом без карты
Иногда банк не выпускает карту к накопительному депозиту. Тогда вы управляете деньгами через интернет-банк, мобильное приложение, банкомат или через операциониста в отделении. Даже если счет привязан к карте, ею все равно необязательно пользоваться: можно переводить деньги с накопительного депозита и на него через интернет-банк.
Как открыть
Накопительный счет открывают через интернет-банк или в отделении. Если счет связан с картой, он открывается при оформлении этой карты.
Правила и условия работы накопительных депозитов банки выкладывают на сайте и прописывают в договоре. Прочитайте эти условия, перед тем как пользоваться счетом.
В акимате разъяснили алматинцам, по какой причине в их коммунальных счетах появилась графа «накопления на капитальный ремонт», передает Tengrinews.kz.
В Управлении жилищной политики Алматы отметили, что вопросы по взносам собственников чаще всего возникают из-за недостаточной осведомленности о нормах законодательства. Так, согласно закону РК «О жилищных отношениях» жители обязаны на ежемесячной основе производить накопительные взносы на сберегательный счет в размере не менее чем 0,02-кратного МРП на текущий год, то есть 50,5 тенге за квадратный метр квартиры.
Соответствующая норма закона действует с 2011 года, но, несмотря на это, многие КСК своевременно не позаботились об открытии сберегательного счета. Поэтому многие жильцы домов сталкиваются, как они думают, с новой графой в коммунальных счетах. И когда приходит период проверок со стороны Управления жилищной политики, председатели КСК в срочном порядке открывают счета и требуют с жителей взносы без необходимых разъяснений. По закону в КСК должны открыть сберегательный счет на каждый дом, в ином случае для них предусмотрена административная ответственность.
Для наглядности в акимате предложили посмотреть, как расходовались накопления на ремонт одного из многоквартирных домов, обслуживаемых органом управления «Асыл Мекен».
Результатами целевого использования средств сберегательного счета также поделились представители КСК «Арман».
Напомним, ранее многие алматинцы удивились «новой графе» в коммунальных счетах. Жительница микрорайона Зердел-6 Айдана Шуиншалиева заявила, что о новых коммунальных платежах ее никто не предупреждал, а платить дополнительные четыре тысячи тенге к уже имеющимся коммунальным платежам и арендной плате для женщины накладно.
Кто и как должен платить на накопительный ремонт жилья
В последнее время в квитанциях на комуслуги у многих жителей Алматы появилась дополнительная строка – накопление на капитальный ремонт. Насколько это законно разбирался юрист Бауржан Аденов, об этом он написал на своей странице в Facebook, сообщает Zakon.kz.
По его словам, плата взимается на основании статьи 31 закона «О жилищных отношениях», согласно пункту 8 которой собственники квартир для накопления средств на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума обязаны ежемесячно вносить на сберегательный счет органа управления объектом кондоминиума сумму в размере, определяемом на собрании собственников помещений (квартир), но не менее размера 0,02-кратного месячного расчетного показателя, установленного на соответствующий финансовый год законом о республиканском бюджете, в расчете на один квадратный метр полезной площади жилого (нежилого) помещения.
Он отметил, что квитанции с соответствующей строкой направляются собственникам всех домов без исключения, в том числе и новых домов. Между тем, в соответствии с Приложением 1 к СН РК 1.04-26-2011 «Реконструкция, капитальный и текущий ремонт жилых и общественных зданий», минимальная продолжительность эксплуатации жилых домов до постановки на текущий ремонт составляет 10 лет, а до постановки на капитальный ремонт – 20 лет.
Подпунктом 6 пункта 2 статьи 42-1 Закона РК «О жилищных отношениях» установлено, что обязательного рассмотрения и одобрения на собрании собственников помещения (квартир) требуют вопросы, связанные с принятием решения о проведении капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума и (или) определением суммы ежемесячных взносов на накопление денег на сберегательном счете.
В соответствии с пунктом 13 приказа и.о. Министра национальной экономики РК от 26 марта 2015 года № 246 «Об утверждении Методики расчета сметы расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума», смета расходов на проведение капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума рассматривается и одобряется на общем собрании собственников помещений (квартир).
Так, согласно ответу министра национальной экономики РК от 29 июля 2015 года на вопрос от 24 июля 2015 года № 299273 (е.gov.kz), норма накопления средств на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума была введена в законом «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищных отношений» от 22 июля в 2011 года №479-IV. Далее министр указывает, что на тот период у населения не было накопленных средств на проведение капитального ремонта многоквартирного жилого дома (МЖД), в этой связи, параллельно была принята «Программа модернизации жилищно-коммунального хозяйства на 2011-2020 годы», утвержденная постановлением правительства РК от 30 апреля 2011 года № 473 (утратила силу постановлением Правительства Республики Казахстан от 28 июня 2014 года № 728 «Об утверждении Программы развития регионов до 2020 года).
Таким образом, делает он вывод, для того, чтобы в квитанциях алматинцев появилась строка о накопительном ремонте, необходимо чтобы дом эксплуатировался не менее 20 лет и вопрос о необходимости проведения капитального ремонта и сумме ежемесячных взносов был утвержден на собрании собственников помещений (квартир).
После этого должен быть заключен соответствующий договор. И только в этом случае вступает в действие пункт 8 статьи 31 Закона РК «О жилищных отношениях», который обязывает собственника платить ежемесячные накопительные взносы.
Почему опасно копить деньги на накопительных счетах
Накопительный счет – нечто среднее между вкладом и счетом доходной банковской карты. Вкладчик свободно распоряжается средствами счета и ежемесячно получает на остаток доход, сопоставимый с доходом от депозита, однако не может в любой момент где угодно делать покупки со счета. Деньги на счете лучше защищены от карточных мошенников. Если клиент решил снять деньги с накопительного счета, то не потеряет начисленные проценты, говорит директор департамента продуктов и портфельного менеджмента «Тинькофф банка» Данил Анисимов.
Вице-президент холдинга «Русский стандарт» Эльдар Бикмаев напоминает, что средства на сумму до 1,4 млн руб. на накопительном счете так же, как и на депозите, застрахованы в АСВ. Но в отличие от вклада накопительный счет бессрочный, а закрыть его можно в любой момент без потери дохода.
Почему множатся счета
Еще 3–4 года назад накопительные счета встречались нечасто, а сегодня редкий банк не предлагает такого продукта. И их становится все больше. К примеру, в октябре такой счет появился у банка «Дом.РФ», в декабре – у Газпромбанка и Россельхозбанка. А Промсвязьбанк в ноябре запустил новый промосчет с доходом до 8% годовых в зависимости от покупок по картам.
В январе этого года накопительный счет со ставками 7,5–8% предложил Московский кредитный банк, и, по словам его директора департамента розничных продуктов Алексея Охорзина, за неполный месяц услугой воспользовалось более 12 000 клиентов.
Представители банка «Санкт-Петербург» и «Росгосстрах банка» сообщили, что счет в разработке.
Банкиры утверждают, что спрос на накопительные счета растет. Сейчас на них приходится примерно 30% ежемесячно привлекаемых ВТБ средств физических лиц, отметила пресс-служба банка.
В Промсвязьбанке на счета привлекается шестая часть свежих денег ежемесячно, а в Райффайзенбанке за 2018 г. портфель накопительных счетов вырос почти на 50%, сообщили пресс-службы банков.
Что ждет вкладчиков в 2019 году
По словам директора по сегментам розничного бизнеса Альфа-банка Алексея Ермакова, ежемесячный прирост портфеля накопительных счетов во всех валютах в среднем составляет 5%.
Банк «Открытие» за последний год увеличил остатки на накопительных счетах в 3 раза, заявил начальник управления сберегательного и инвестиционного бизнеса банка Александр Бородкин, и, по его словам, рост спроса на этот продукт продолжается.
«В настоящее время, в период роста ставок вкладов, многие вкладчики отдают предпочтение счетам, ожидая более высоких депозитных ставок», – говорит сотрудник крупного розничного банка из топ-30.
По словам банкиров, обычно активнее всего счетами пользуются зарплатные клиенты и состоятельные люди.
«Накопительными счетами чаще всего пользуются новички в накоплениях, у которых нет достаточной для вклада суммы, а также опытные сберегатели. Последние большую часть сбережений размещают во вклады, фиксируя доходность, а оставшуюся часть держат под рукой на накопительном счете, как в кошельке», – делится наблюдениями руководитель центра депозитных услуг и расчетных сервисов Промсвязьбанка Лидия Хальфиева.
Для чего вкладчикам накопительные счета
Максим Степочкин, начальник управления некредитных продуктов Райффайзенбанка:
«Некоторые клиенты Райффайзенбанка используют накопительный счёт как копилку, некоторые – как краткосрочный вклад, ведь денежные средства можно снять в любой момент без потери процентов».
Александр Бородкин, начальник управления сберегательного и инвестиционного бизнеса банка «Открытие»:
«Большинство клиентов используют накопительные счета для периодических отчислений из заработной платы. Но есть клиенты, которые перечисляют на них весь остаток с зарплатной карты, и возвращают на карту исключительно сумму, достаточную для ежедневного использования (через мобильный банк). Они мотивируют это желанием защитить деньги от злоумышленников, которые могут украсть деньги с карты».
Евгений Шитиков, начальник управления розничных продуктов МТС Банка:
«Зарплатные клиенты переводят на накопительные счета в среднем до 80% от поступивших средств в день зарплаты, а затем в течении месяца постепенно их расходуя. Среди основных целей использования средств с накопительного счета – погашение кредитов, перевод другим клиентам внутри банка, а также обратный перевод на банковскую карту для очередной покупки».
Алексей Ермаков, директор по сегментам розничного бизнеса Альфа-банка:
«Цели использования накопительных счетов у каждого клиента свои. Одни используют накопительные счета как альтернативу депозитам, другие – для распределение сбережений согласно определенным целям».
Анна Литвинова, начальник сектора сберегательных и расчетных продуктов ОТП банка:
«В основном клиенты используют накопительные счета для размещения денег, если нет понимания, когда они не понадобятся».
Владимир Кудряшов, вице-президент по розничному комиссионному бизнесу банка «Восточный»:
«Клиенты используют накопительные счета как альтернативу вкладам, дающую возможность оперативно снять денежные средства без потери процентного дохода. Но, с моей точки зрения, выгоднее и удобнее оформить для этих же целей дебетовую карту, предусматривающую начисление процента на остаток и кэшбек».
Также накопительный счет используют клиенты, на руках у которых на короткий срок оказалась большая сумма денег: по ней хочется получить доход, но сохранять возможность оперативно переводить средства на другие счета, приводит пример Бикмаев.
Некоторые банки помогают забывчивым клиентам регулярно откладывать деньги. Например, клиент Альфа-банка сам может установить процент для автоматических отчислений из дохода на счет «Накопилка» (до 30%).
Чаще всего банки позиционируют счета как самостоятельный продукт. Но «Русский стандарт» открывает их автоматически при выпуске карты «Банк в кармане», а доход по счету зависит от категории карты: до 5% – для стандартной, 5,5% – для золотой, 6% – для платиновой.
Росбанк и «Уралсиб» включили счета в пакеты услуг; от уровня премиальности пакета зависит и ставка по счету.
Ловушки на вкладчика
Клиенты ценят накопительные счета за гибкость условий, а банки – в том числе за возможность продемонстрировать в рекламе высокую ставку, на уровне или даже выше, чем по их же вкладам. Сейчас несколько розничных банков анонсирует накопительные счета со ставками до 8% годовых (ВТБ, Московский кредитный банк, Альфа-банк для премиальных клиентов). Срочные вклады под такой процент открыть непросто. В среднем же накопительные ставки в большинстве банков составляют 4–6% годовых.
Но ставки накопительных счетов зачастую только кажутся такими же выгодными, как и ставки вкладов. Немногие банки начисляют доход по единой, ни от чего не зависящей ставке («Тинькофф банк», Промсвязьбанк – «Доходный»).
Тарифы счетов многих банков устроены значительно сложнее, именно в них кроется масса подводных камней для вкладчиков. Доход по ним начисляется в зависимости от различных параметров, а иногда и транзакционной активности клиента по картам банка. Если эти требования не выполняются, доход может оказаться меньшим или даже практически нулевым.
Чаще всего ставка счета варьируется в зависимости от суммы на нем. Например, Совкомбанк начисляет 4,5% годовых на сумму остатка от 10 000 до 30 000 руб. и 5,5% – на сумму свыше 30 000 руб.
Другое ограничение, с которым может столкнуться вкладчик, – максимальная сумма на счете, на которую начисляется доход. Некоторые банки начисляют проценты на сумму не более, скажем, 300 000 или 500 000 руб., а при превышении суммы счета установленной величины снижают ставки практически до 0,01%. Причем нулевая ставка может действовать как на всю сумму на счете, так и на превышение.
Ставка может зависеть и от оборота по карте. «Почта банк», к примеру, с 22 января начисляет дополнительный процент (1% годовых) на остаток на сберегательном счете тем, чьи платежи по картам банка за предыдущий месяц превысили 10 000 руб.
Есть счета, где положенный доход начисляется на среднемесячный остаток по счету, или на ежедневный остаток на конец дня, или остаток на конец месяца.
Но многие банки начисляют положенный процент только на минимальную сумму, которая была на счете в течение месяца. «Если в течение почти всего месяца остаток на счете был, например, 1,4 млн руб., а в конце месяца часть средств, например 1 млн руб., была снята со счета, то процент будет начислен на минимальный остаток, а именно на 0,4 млн руб.», – рассказывает управляющий Санкт-Петербургским филиалом «Росгосстрах банка» Елена Верёвочкина.
Поэтому она настоятельно рекомендует вкладчикам перед открытием накопительного счета тщательно изучить все условия размещения средств.
Но главный риск, которому подвергается любой вкладчик с накопительным счетом, – изменение условий счета банком в одностороннем порядке при уведомлении клиента за определенный договором срок (обычно 5–15 дней). Например, «Русский стандарт» до ноября начислял 5–6%-ный доход на любую сумму на счете, а теперь – только от 1000 руб.
«Ставки накопительного счета могут меняться банком как в сторону увеличения, так и в сторону снижения в отличие от депозита, ставка которого фиксируется на весь срок размещения средств», – предупреждает специалист розничного блока банка из топ-10.
Как я купила квартиру через жилищный кооператив
Альтернатива для тех, кто не хочет брать ипотеку
Три года назад я собралась покупать квартиру для дочери, но денег хватало только на первоначальный взнос.
Чтобы не переплачивать за ипотеку банку, выбрала жилищный накопительный кооператив и не пожалела. За три года сэкономила на платежах около ста тридцати тысяч рублей. Расскажу, что такое жилищный накопительный кооператив, как я его выбрала и стала пайщиком.
Что такое жилищный накопительный кооператив
Жилищный кооператив — некоммерческая добровольная организация, которая помогает своим членам приобрести недвижимость за счет их собственных средств. Люди по своей воле объединяются, чтобы достичь одной цели — накопить средства и купить или построить жилье.
Жилищный накопительный кооператив отличается от остальных видов. Он может покупать жилье своим пайщикам без привязки к конкретному застройщику или дому после его сдачи госкомиссии. С 2005 года деятельность таких кооперативов регулирует ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».
Пайщики тоже следят за расходованием средств. Для этого кооператив выкладывает на своем сайте финансовые отчеты. Кроме этого пайщики управляют деятельностью кооператива: избирают и переизбирают членов правления, утверждают максимальную сумму, по которой ЖНК может покупать квартиры для пайщиков. Избранное правление руководит всей деятельностью кооператива.
Если пайщики захотят проверить, правильно ли кооператив распоряжается их деньгами, они на общем собрании могут избрать ревизионную комиссию или ревизора. Ревизором может быть один из пайщиков — но не член правления — или приглашенный со стороны эксперт.
Как устроены жилищные накопительные кооперативы
В кооператив вступают люди, у которых не хватает денег, чтобы купить жилье. Они не хотят брать ипотечный кредит, чтобы не переплачивать банкам. Или банк не дает такому гражданину ипотеку. Поэтому они объединяются в кооператив и создают общий котел, куда каждый участник с зарплаты ежемесячно вкладывает определенную сумму. Как только накопится достаточно, кооператив покупает квартиру для первого участника, потом для второго и дальше по очереди.
На деньги из общего котла жилищный накопительный кооператив может купить только жилье: дом или квартиру. Но не может потратить их на строительные материалы, рассчитаться с подрядчиком или выплатить зарплату сотрудникам кооператива. На аренду, рекламу и зарплату кооператив может тратить только членские и вступительные взносы. Они поступают на отдельный счет, и кооператив расходует их на собственные нужды.
Общий котел официально называется паевым фондом, первоначальный взнос за квартиру и ежемесячные взносы — паевыми взносами, накопленные деньги на счетах пайщиков — паями, а участники кооператива — пайщиками. Схема хорошо работает, когда в кооператив вступают новые пайщики.
Пайщик выбирает для себя квартиру, сообщает ее данные кооперативу, и его ставят в конец очереди на жилье. Как только подходит его очередь, кооператив покупает квартиру и передает ее пайщику в пользование. Вместе с семьей он может зарегистрироваться в квартире, жить сам или сдавать в аренду. Пайщик продолжает вносить паевые взносы, пока не выплатит всю стоимость жилья. До полного погашения квартира остается собственностью кооператива.
В этом отличие от ипотеки: если купить квартиру с помощью средств банка, собственником становишься сразу. Но квартира находится в залоге у банка до полного погашения кредита.
Паевые взносы остаются собственностью пайщика, пока он является членом кооператива. Пайщик может распорядиться ими по своему усмотрению — продать, подарить или завещать. Если пайщик захотел выйти из кооператива, он подает заявление и забирает накопленные на его счету паевые взносы. Вступительный и членские взносы пайщику не возвращают.
Пай не могут забрать за долги. Если пайщик объявлен банкротом или судебные приставы арестовали имущество, пай остается неприкосновенным.
Существует несколько способов найти кооператив, например посмотреть официальный реестр или поспрашивать знакомых. Про реестр я не знала, а знакомых, которые купили квартиру через кооператив, у меня не было. Поэтому я воспользовалась другими популярными способами: поисковой системой и социальными сетями.
По запросу «жилищно-накопительный кооператив вступить» я получила 112 тысяч результатов, из них ссылки на разные кооперативы были на первых двух страницах, дальше только статьи и ссылки на законы.
Еще жилищные кооперативы легко найти в социальных сетях. По группам в сетях можно не только узнать контакты кооператива, но и понять, стоит ли ему доверять. Если группа живая, есть свежие посты, много участников, значит кооператив работает и продвигает свои услуги.
Выбрать можно любой жилищный кооператив. Например, можно жить в Казани, вступить в кооператив из Барнаула и купить квартиру в Москве. Но меня такая схема не устроила. Если бы возникли проблемы, ездить в другой город было бы проблематично и дорого. Поэтому я стала искать кооператив в своем городе.
Оказалось, что в Казани создан жилищный накопительный кооператив на базе местного застройщика: пайщики покупают квартиры только у него. Такое сотрудничество выгодно всем. Пайщикам не надо собирать документы на ипотеку и переплачивать по кредиту. Кооператив богатеет на членских взносах пайщиков: 200 пайщиков ежемесячно приносят в кооператив 200 тысяч рублей членскими взносами. Застройщик уверен, что продаст все квартиры, так как кооператив активно привлекает новых покупателей.
В других кооперативах для пайщика могут купить любую квартиру, как новостройку, так и вторичку. Оговаривают только верхний порог цены, например не дороже 7 млн рублей.
К тому моменту, как я нашла кооператив, он проработал всего полтора года, а пайщиков было чуть больше двухсот человек. У меня возникли сомнения: вдруг кооператив перестанет существовать или новые пайщики перестанут вступать. Но все решила репутация застройщика: на фоне большого количества замороженных строек эта компания всегда вовремя сдавала дома.
Я подумала, что компания, которая двадцать лет работала над хорошей репутацией, не свяжется с мошенниками. Решила рискнуть и стала собирать информацию о кооперативе.
В интернете много негативных историй про кооперативы. Суть их сводится к тому, что если отнести деньги в кооператив, то потом не увидишь ни квартиры, ни денег. Риск действительно велик: год назад в России работало 78 жилищных накопительных кооперативов, сейчас 12 из них закрыто, еще 4 находятся на грани банкротства. Можно нарваться на мошенников, которые работают под маркой кооператива. Они собирают деньги, а потом пропадают. Чтобы так не случилось, я тщательно проверяла информацию, прежде чем отдавать деньги.
Меня интересовало, как часто добавляются новые пайщики, поэтому я внимательно изучила даты вступления. Чем больше пайщиков, тем быстрее накапливаются деньги в паевом фонде и тем быстрее движется очередь. В первое время в мой кооператив вступало не больше 10 человек в месяц. Накануне того, как туда вступила я, добавилось больше 30 человек. Я посчитала, что это хороший знак. Значит, кооператив активно работает, люди ему доверяют.
Реестр Центробанка. Центробанк включает все жилищные накопительные кооперативы в единый реестр и размещает на своем сайте файл со списком кооперативов. Если кооператив существует легально, в реестре будет запись. Кроме этого в едином реестре есть графа со статусом, где Центробанк указывает неблагонадежность кооператива, например кооперативы в стадии ликвидации или банкротства.
С моим кооперативом было все в порядке: в реестр внесен, отметок о неблагонадежности не имеет.
Документы с сайта кооператива. После официальных документов я изучила организационные и внутренние документы кооператива. Их должны выкладывать на сайте, например в разделе «Информация». Скачайте их все и внимательно исследуйте.
Чтобы проверить добросовестность жилищного накопительного кооператива, сравните информацию из внутренних документов с официальными источниками, например юридический адрес. Если адреса в уставе и выписке из госреестра не совпадают, возможно, это мошенничество. Также сравните число пайщиков: если в годовом отчете пайщиков больше, чем поименно указано в выписке из госреестра, значит кооператив приписывает в отчет «мертвые души». С таким лучше не связываться.
Список внутренних документов, которые стоит изучить у ЖНК
Годовой отчет. Помимо организационных документов кооператив по закону обязан выкладывать в свободный доступ бухгалтерский отчет и отчет о деятельности за прошедший год.
Годовой отчет понятен и неспециалисту. В первом разделе находятся общие сведения: юридический и фактический адрес, сведения о руководителе, главном бухгалтере и членах правления. Эти сведения повторяют информацию из госреестра и устава, поэтому я просмотрела их бегло.
Со второго раздела начинается информация о состоянии дел в кооперативе. Эти сведения я изучила внимательнее. Из годового отчета узнала число пайщиков и количество выкупленных квартир, сумму общей задолженности пайщиков кооперативу и информацию о долгах самого кооператива перед пайщиками.
Аудиторское заключение. Кроме внутренних документов жилищный накопительный кооператив выкладывает заключение независимого эксперта о деятельности кооператива. Закон обязывает кооперативы проводить ежегодную аудиторскую проверку бухгалтерской отчетности. Аудиторскую компанию выбирают на конкурсной основе.
Аудиторское заключение — это отчет на 56 страницах, но первая часть документа полностью дублирует бухгалтерский отчет. Во второй части аудитор дает понятные объяснения по каждому пункту бухгалтерского учета: с каких средств кооператив получает доходы и на что тратит деньги пайщиков, используют ли в кооперативе заемные средства и вовремя ли расплачиваются с долгами, сколько квартир оплачено за год и сколько передано в собственность. Я прочитала весь отчет, но особенно заинтересовалась двумя разделами.
«Дебиторская задолженность». Раздел показывает, есть ли у организации долги. Например, кооператив передал квартиру пайщику, но с застройщиком за нее так и не расплатился. Если нет дебиторской задолженности, значит дела кооператива идут хорошо. У моего кооператива ее не было.
«Расходование активов». У кооперативов две финансовые корзины: в одну поступают вступительные и членские взносы пайщиков, в другую — паевые взносы. Зарплата сотрудников кооператива, аренда помещения, коммунальные платежи должны оплачиваться из первой корзины. На деньги из второй кооператив покупает квартиры. Я посмотрела в отчете, так ли это на самом деле. Оказалось, что все в порядке.
Аудиторское заключение подтвердило мое мнение, что кооперативу можно доверять.
Отзывы из социальных сетей. После официальной информации я стала искать дополнительную в поисковиках. Мне стало интересно, что пишут о кооперативе обычные пользователи. Информации оказалось мало: ссылка на сайт, на живую группу во Вконтакте и форум с тремя комментариями. Порадовало, что нет ссылок на судебные процессы.
Я сосредоточилась на социальных сетях: вступила в группу и прочитала все, что написали другие пайщики. В одном из постов обратила внимание на комментарий: пайщица возмущалась нерасторопностью сотрудников кооператива. Чтобы узнать подробную информацию из первых рук, я написала девушке личное сообщение с вопросами.
Меня интересовало, получила ли пайщица квартиру или еще стоит в очереди. Также я спросила, как меняется сумма ежемесячного платежа, нужна ли страховка жилья и пайщика, как в ипотеке, и что будет с квартирой, если кооператив обанкротится. На вопросы, которые касались личного опыта, девушка отвечала подробно, показала копии квитанций. В теоретических вопросах она не ориентировалась. Квартиру пайщица получила и уже начала в ней ремонт.
Для себя я решила так: если в кооперативе возникнут проблемы, возьму потребительский кредит в банке и закрою долг за квартиру. Рассрочка уже не будет такой выгодной, но я не потеряю квартиру и деньги.
Я выбирала квартиру в одном из четырех жилых комплексов застройщика, с которым сотрудничал мой кооператив. Два жилых комплекса мне не подошли. В одном цена на жилье была на 30% выше средней по городу, поэтому я не укладывалась в бюджет. Второй находился за городом — квартиры в нем дешевле, но сдать или продать впоследствии будет сложнее. Оставшиеся два комплекса были равнозначны по местоположению и цене. В них я и стала искать жилье.
Я ориентировалась на два критерия — сроки сдачи дома и стоимость квартиры. Мне не хотелось долго ждать, поэтому я искала комплекс с ближайшим сроком сдачи. Но поскольку у выбранного застройщика репутация надежного, квартиры в его комплексах раскупают и бронируют на нулевом цикле — когда заложен фундамент. Оказалось, что свободные квартиры оставались только в домах со сдачей через год и позже.
На первоначальный взнос я накопила 1,1 млн рублей. Этих денег хватало на взнос только за однокомнатную квартиру. В среднем такая квартира в 2015 году стоила 2,3—2,4 млн рублей. Стоимость зависит от этажа: на первых и последних этажах жилье дешевле примерно на 70 тысяч, поэтому эти квартиры раскупают в числе первых. На пятом и шестом этаже в девятиэтажном доме — самые дорогие, их покупают в последнюю очередь. Когда я решила вступить в кооператив, оставалось около десяти однокомнатных квартир, все на дорогих этажах. Мы с дочерью выбрали квартиру на пятом этаже с самой удобной, на наш взгляд, планировкой.
Чтобы квартиру сняли с продажи, я внесла первоначальный взнос. Размер взноса устанавливает кооператив, обычно об этом пишут в положении о паевом взносе и на сайте. В среднем это 30—50% от стоимости.
Где выгоднее копить деньги на первоначальный взнос в течение полугода
| Кооператив | Банк | |
|---|---|---|
| Первоначальная сумма | 800 000 Р | 800 000 Р |
| Нужно накопить | 300 000 Р | 300 000 Р |
| Ставка | 0% | 7% |
| Ежемесячные пополнения | 50 000 Р | 50 000 Р |
| Дополнительные расходы | 1000 Р в месяц, или 6000 Р за полгода | 0 Р |
| Доход | 0 Р | 32 610 Р |
| Общая сумма через 6 месяцев | 1 100 000 Р | 1 132 610 Р |
| Хватает выкупить у кооператива | 16,83 м² | 17,32 м² |
Пока пайщик не выплатит полную стоимость квартиры, она принадлежит кооперативу. Поэтому у кооператива нет строгих требований к своим членам: любой человек старше 16 лет может стать пайщиком. Членов правления не волнует и финансовая состоятельность членов кооператива: нет денег — нет квартиры.
Я сразу сказала, какую квартиру хочу, и кооператив забронировал ее для меня. Сначала квартиру снимают с продажи на пять рабочих дней. После того как предоплата поступит на счет кооператива, квартиру сначала бронируют у застройщика, а когда дом будет сдан, выкупают для меня.
За пять рабочих дней я должна была заплатить:
Наличные в кооперативе не принимают — все расчеты через банк, поэтому мне выдали на руки квитанции для оплаты. Я оплатила всё в тот же день, а через три дня позвонил сотрудник кооператива и пригласил снова приехать в офис. Менеджер кооператива выдал мне документы и пригласил на экскурсию в строящийся дом.
Каждую субботу члены кооператива могут приехать на стройку и посмотреть, как будут выглядеть их квартиры. Для этого в одном из подъездов оборудовали демонстрационный этаж.
Для просмотра доступны три квартиры: одно-, двух- и трехкомнатная. Трехкомнатная — в черновой отделке, чтобы будущие владельцы посмотрели, как проходят коммуникации. Однокомнатная — в предчистовой отделке: в таком виде владелец получает квартиру. Двухкомнатная — с ремонтом, чтобы показать жилье во всей красе. Мы поехали на экскурсию, чтобы узнать размеры и продумать планировку и дизайн.
На сайте застройщика можно следить, как движется строительство. На каждом строящемся доме установлены камеры, ведется онлайн-трансляция. Примерно раз в месяц я заходила на сайт и видела изменения: дом подвели под крышу, установили окна, облицевали фасад.
Максимальный срок рассрочки — 10 лет. Если с ипотекой все понятно — берете в долг деньги и возвращаете с процентами, то в кооперативе расчет ведут на квадратные метры. Объяснение простое: стоимость жилья на рынке постоянно растет, а никаких процентов на сумму рассрочки кооператив не начисляет.
Как рассчитывают ежемесячный паевой взнос, объясню на собственном примере. После того как я внесла первоначальный платеж, мне рассчитали, сколько квадратных метров осталось выкупить, и разделили их на срок рассрочки.
Пример расчета ежемесячного паевого взноса
| Стоимость квартиры на момент вступления в кооператив | 2 255 574 Р |
| Общая площадь квартиры | 34,51 м² |
| Первоначальный взнос | 1 114 673 Р |
| Выкупила | 17,0544 м², чуть меньше 50% квартиры |
| Осталось выкупить | 17,4556 м² |
| Выкупаю в месяц | 17,4556 / 120 = 0,1455м² |
За три года членства моя квартира выросла в цене всего на 4,5%, или на 1,5% за год. Даже несмотря на увеличение паевого взноса и уплату членских взносов, рассрочка от кооператива оказалась выгоднее ипотеки.
Мои выплаты за три года
| В ЖНК | Если бы оформила ипотеку | |
|---|---|---|
| Первоначальный взнос | 1 114 673 Р | 1 114 673 Р |
| Платежи за три года | 356 530 Р | 532 260 Р |
| Дополнительные взносы | 10 000 Р — вступительный взнос 36 000 Р — членские взносы за три года | — |
| Итого | 1 517 203 Р | 1 646 933 Р |
Риски
Вырастут цены. Самые большие риски связаны с резким скачком цен на жилье, так как размер ежемесячного паевого взноса возрастает пропорционально цене.
Сколько бы я платила ежемесячно при росте цен на жилье
| Стоимость 1 м² в моем доме | Минимальный платеж за 0,14 м² при покупке через ЖНК | Минимальный платеж за 0,14 м² при покупке в ипотеку под 9% |
|---|---|---|
| 65 000 Р | 9100 Р | 14 785 Р |
| 75 000 Р | 10 500 Р | 14 785 Р |
| 100 000 Р | 14 000 Р | 14 785 Р |
Не останется денег на паевой взнос. Второй риск связан с неплатежеспособностью. Что делать, если я не смогу платить взносы в кооператив? Узнала, что меня могут исключить за три просрочки в течение года либо одну просрочку сроком более трех месяцев. В исключительных случаях, например если пайщик потерял работу или тяжело заболел, кооператив может пойти навстречу и на срок от одного до трех месяцев заморозить взносы.
Исключенный пайщик обязан освободить квартиру, а кооператив — вернуть пайщику всю сумму выплаченных паевых взносов. Вступительный и членские взносы не возвращаются. Минус в том, что квартиру исключенный пайщик освобождает сразу, а деньги ему по закону вернут в течение первого полугодия следующего года.
Кооператив обанкротится. Пока пайщик не выплатил взнос, квартира остается собственностью кооператива, поэтому непонятно, что будет с квартирой, если кооператив обанкротится. Я расспросила юриста и узнала, что квартиру, как и другое имущество кооператива, оценят, продадут, а вырученные деньги распределят между кредиторами.
Я, как пайщик, буду в числе прочих кредиторов пятой очереди и получу деньги только после продажи имущества. Но, во-первых, банкротство может длиться полтора-два года, поэтому я не скоро верну свои деньги. А во-вторых, имущества обычно не хватает, чтобы выплатить все долги. Поэтому кредиторам возмещают, например, 30 или 50% от суммы долга.
Кооператив растратит паевые взносы. Вместо того чтобы покупать квартиры для пайщиков, кооператив потратит деньги на собственные нужды или начнет проворачивать с ними сомнительные операции. В какой-то момент застройщик потребует освободить неоплаченные квартиры, и пайщики останутся без денег и без жилья.
К сожалению, никто не застрахован от недобросовестной работы правления. Чтобы не попасть в такую ситуацию, надо контролировать работу правления: ходить на собрания, смотреть аудиторское заключение, следить за отзывами в интернете.
Пайщики выйдут из ЖНК. Предположим, что у нескольких членов кооператива изменились обстоятельства, они решили выйти из кооператива и забрать деньги. Если жилье для них еще не купили, кооператив возвращает им их пай и продолжает работать. Просто деньги в общем котле будут накапливаться чуть медленнее.
Если квартира уже куплена, пайщик освобождает квартиру и получает назад свои паевые взносы. На усмотрение кооператива освободившуюся квартиру продают или передают другому пайщику. Кооператив продолжает работать.
Застройщик заморозит строительство. Пайщик выбирает конкретную квартиру и вносит платеж за нее. Если строительство остановится, придется выбирать другую квартиру. Ее цена может быть выше, тогда размер паевого взноса увеличится.
Обнадеживает лишь то, что пайщик все-таки получит квартиру, а не потеряет деньги из-за долгостроя.
Комментарий эксперта
По тексту все вполне гладко, но в жизни может быть иначе. И связано это не с какими-то юридическими тонкостями. Обратите внимание, что в статье кооператив предоставляет квартиры до полной выплаты взноса. Это значит, что квартиры приобретаются в том числе за счет средств других пайщиков. Это делает систему похожей на пирамиду. При такой организации деятельности кооператива квартиры может получить только часть пайщиков. Остальные останутся ни с чем, если новые пайщики не будут вступать в кооператив.
Схемы кооперативов широко используются застройщиками для обхода ФЗ № 214-ФЗ «О долевом строительстве». Кооператив — это прокладка между застройщиком и будущими собственниками квартир. Все отношения с людьми замкнуты на кооператив, который фактически выступает в качестве агента. Его задача — продать квартиры застройщика. При этом руководство кооператива, как правило, полностью контролируется застройщиком. Застройщику это выгодно, а выгода для пайщика может оказаться сомнительной. Вместо конкретного договора долевого участия пайщик будет иметь только отношения с кооперативом, которые основаны на членстве. Интересы застройщика всегда будут в приоритете.
Наконец, организация кооператива, который работает с конкретным застройщиком, не спасет пайщиков от негативных последствий, если застройщик обанкротится или остановит строительство.
Возможно, поэтому из новой редакции статьи 1 ФЗ № 214-ФЗ исключили возможность привлекать средства для строительства жилья через накопительные жилищные кооперативы. Однако такая возможность сохраняется для кооперативов, которые создали до того, как ввели в действие новую редакцию. То есть новые накопительные кооперативы смогут привлекать средства к покупке только уже сданных в эксплуатацию объектов. Для старых ничего не меняется в смысле привлечения средств граждан. Другое дело, что отношения этих кооперативов с застройщиками по долевому участию должны будут строиться в соответствии с новыми правилами.
В целом покупка жилья через жилищные накопительные кооперативы по сравнению с обычным долевым участием связана с дополнительными рисками из-за дополнительного участника — кооператива. Член кооператива лишается возможности предъявить претензии застройщику по договору долевого участия и на основании законодательства о защите прав потребителей. Все возможные конфликты происходят между кооперативом и застройщиком. При этом кооператив потребителем по действующему законодательству не является.
Это не исключает успешной с точки зрения интересов пайщиков деятельности отдельных кооперативов. Однако этот успех впрямую зависит от успешности работы застройщика и честности руководства кооператива.
Право собственности
Когда оформляют право собственности на квартиру, оплачивают госпошлину. Пайщику придется платить госпошлину дважды. Первый раз — когда кооператив выкупает квартиру у застройщика. Второй раз — когда переоформляет квартиру на пайщика.
Когда пайщик выплачивает полную стоимость квартиры, кооператив выдает справку о полном погашении пая. С этой справкой, которая является правоустанавливающим документом, а также с квитанцией об уплате госпошлины и с юристом кооператива пайщик отправляется в Росреестр, чтобы переоформить право собственности на квартиру и стать полноправным владельцем жилья.